15. junio 2024
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ley de alquileres: presentamos nuestros aportes para la discusión en el senado

CEM1 septiembre, 20238min2740

El 23 de agosto la Cámara de Diputados de la Nación dio media sanción a un proyecto que plantea reformas a la ley de alquileres que fue aprobada hace sólo 3 años. Ahora las comisiones de Legislación General y de Presupuesto y Hacienda del Senado están discutiendo esas modificaciones. Junto con el Centro de Estrategias y Acción por la Igualdad (CEAPI), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y la Fundación Rosa de Luxemburgo presentamos nuestro aporte al debate.

1. La media sanción en Cámara de Diputados propone dar marcha atrás con derechos conquistados.

Las principales modificaciones propuestas son:

● Bajar la duración mínima del contrato de 3 a 2 años.

Poder permanecer en la misma vivienda durante tres años es una mejora entérminos de previsibilidad. Y no solamente en la dimensión habitacional. La viviendaorganiza la vida cotidiana de las familias: define el colegio donde van les niñes, lostiempos para llegar al trabajo, las redes de cuidado. También es importante entérminos económicos, porque el plazo de tres años permite a quienes alquilanenfrentar con menos frecuencia el enorme costo de ingresar a una nueva vivienda(mudanza, pago de depósito, garantía, etc.).

Volver a los dos años de contrato es una regresión inaceptable.

● Establecer un plazo mínimo para los aumentos de 4 meses y sin un índice determinado.

La eliminación del índice y la posibilidad de actualizar el contrato cada 4 meses deja a quien alquila en una situación de alta vulnerabilidad. La media sanción menciona que “las partes deberán convenir el mecanismo de actualización” (art. 6°). Pero en el vínculo entre la parte propietaria y la inquilina, como en toda relación desigual, se impone el interés de la parte más poderosa. Definir un único índice (el Índice de Contratos de Locación) para la actualización evita una negociación, en la que tiene todo para perder quien alquila, pero además da un parámetro objetivo y razonable en un contexto de alta fluctuación económica como el actual.

En este punto nos parece valioso recuperar la propuesta del dictamen de mayoría de la discusión en la Cámara de diputados de 2022, que proponía que el ICL fuera un valor de referencia para la actualización máxima.

● Eliminar las sanciones ante el incumplimiento de la parte propietaria de registrar su contrato en la AFIP

Además de los fines tributarios, es clave contar con un registro actualizado de los contratos para tener información sobre este mercado: cómo es la población inquilina y la propietaria, cuánto gasta en el alquiler, cuáles son las condiciones contractuales, etc. Y esto, a su vez, es el punto de partida para tomar decisiones públicas que mejoren de manera efectiva el acceso a la vivienda en alquiler. Hoy las 10 millones de personas que alquilan su vivienda dependen de un mercado que funciona de manera precaria y opaca para acceder a un derecho tan fundamental como un lugar donde vivir. La eliminación de las sanciones anula la principal herramienta que hoy cuenta el Estado para transparentar este mercado. La opacidad y la desregulación siempre funcionan en favor de la parte más poderosa.

2. La situación de los hogares inquilinos

En noviembre de 2022 el CELS, ACIJ, Instituto de Geografía de la UBA, CEUR-CONICET, la Escuela IDAES (UNSAM) y la Red Contested Territories realizamos un relevamiento sobre la situación de los hogares inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires y los partidos del Gran Buenos Aires. Los resultados revelan una situación de profunda precariedad económica y habitacional y un mercado que funciona con altos niveles de informalidad.

Más del 63% de quienes aquilan contraen deudas. Se observa un endeudamiento sostenido con familiares, amigues o prestamistas particulares o con bancos. El 62% de les inquilines que tomó deuda utilizó el dinero para pagar el alquiler.

El pago del alquiler se lleva una porción cada vez más grande de los ingresos mensuales de quienes alquilan su vivienda. Pese a que les inquilines tienen mayor ocupación laboral que en 2021 -en línea con los datos del INDEC sobre la población en general-, aumentó la incidencia del alquiler sobre los ingresos.

Mientras que en el 2021 el 24% de los hogares destinaban más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler, en 2022 esa proporción aumentó al 32%. Sólo el 50% de los hogares inquilinos tiene contrato escrito y más del 60% admite tener aumentos por fuera de la ley (13% admite aumentos mensuales).

La Ley de Alquileres es señalada como la culpable de los problemas actuales del mercado de alquileres. Esta hipótesis omite otros factores determinantes como el contexto macroeconómico de altísima inflación y devaluación y la reactivación del turismo, que dinamizó el mercado de alquileres temporarios en dólares.

La ley fue sancionada justamente porque el mercado funcionaba mal y los hogares inquilinos demandaban más protección. La norma fue un avance para lograr condiciones mínimas de estabilidad y previsibilidad. El Estado omitió toda acción para hacer efectiva la aplicación de una ley que, así, quedó librada a la voluntad de quienes la resisten: inmobiliarias y propietarios.

La reforma que se apruebe tiene que basarse en datos y no debería dar marcha atrás, en ningún caso, con los derechos conquistados en la ley de alquileres. El Estado no puede desproteger a quienes destinan gran parte de sus ingresos a sostener su vivienda.

La respuesta no es volver atrás. Son necesarias y urgentes políticas de producción y acceso a información fidedigna sobre el mercado, a partir de la creación de instituciones públicas especializadas y ámbitos de denuncia que agilicen el cumplimiento de las normas. Como se dispone en la ley, debe gestarse una política de alquiler social, que contemple la producción de un parque público de vivienda en alquiler.

Necesitamos un Estado que se involucre activamente y en favor del derecho a la vivienda.

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